Il mondo dell’edilizia e delle compravendite immobiliari genera da sempre tante domande ed ognuna di queste ha molteplici riposte.
Pensate solo alle numerose questioni che si devono affrontare durante una ristrutturazione edilizia oppure a tutti i passaggi che riguardano una compravendita immobiliare.
In questa sezione, sempre in aggiornamento, cerchiamo di affrontare qualche tema principale per renderlo più chiaro a chiunque ne voglia sapere di più
Acquistare un immobile
Ricercare la tua casa ideale
Hai deciso di voler acquistare una proprietà in Umbria ai confini con la Toscana?
Ottima scelta! Si vive bene, si mangia bene, i prezzi non sono gonfiati e in questo periodo lo Stato sta incentivando a ristrutturare le vecchie abitazioni. Non c’è periodo migliore per acquistare una casa in Umbria.
Ma cosa devi sapere prima di iniziare la tua ricerca? Da dove cominciare?
Innanzi tutto cercate di fissare il più possibile le vostre esigenze abitative ponendovi alcune domande:
– Quanto deve essere grande la casa che voglio? Quante camere da letto deve avere?
– Quali sono le zone che mi interessano maggiormente?
– Quale è il mio budget totale che comprende acquisto ed eventuale ristrutturazione di un immobile?
– Quanti mesi sono disposto ad aspettare prima di avere disponibile la mia nuova casa?
Dopodiché andate subito a controllare se tra le proprietà messa in vendita dallo Studio Romizi ci fosse qualcosa di vostro interesse: https://www.casa.it/agenzie/studio-romizi-63199/
Sia che abbiate trovato qualcosa di interessante o meno il secondo step è quello di contattarci in modo che ci possiate definire meglio la vostra richiesta. Lo Studio Romizi si metterà per voi alla ricerca dell’immobile che faccia al caso vostro.
Hai trovato la casa che fa per te, cosa devi fare adesso?
Cosa fare dopo aver trovato la casa giusta:
Avete finalmente individuato la vostra casa ideale e volete acquistarla, cosa dovete fare? A cosa dovete stare attenti?
Se foste degli acquirenti privati vi diremmo di incrociare le dita e di sperare che il venditore sia un esperto di compravendite e che sappia bene cosa sta facendo.
Se invece vi siete affidati a noi allora non resta che ragionare sulla vostra offerta e a quali condizioni presentarla.
Lo Studio Romizi vi aiuterà nel presentare la migliore offerta economica che abbia più possibilità di trovare un esito positivo, sempre nella tutela di entrambe le parti coinvolte nella trattativa.
Sarà nostro dovere redigere una “Proposta d’acquisto” conforme alle leggi, gestire la trattativa e verificare se tutta la documentazione necessaria alla vendita dell’immobile sia già presente o, nel caso, insieme al venditore integrare i documenti mancanti.
Grazie alle nostre competenze siamo in grado di gestire ogni aspetto legato alla compravendita: dalle questioni tecniche a quelle legali.
La Proposta d’acquisto
Cosa è la “Proposta d’acquisto”
Quando l’acquirente ha scelto la proprietà da voler comprare deve formalizzare la sua offerta in modo scritto e, grazie alla mediazione di un professionista, eventualmente intavolare una trattativa che porti ad un esito positivo condiviso dalle parti.
La Proposta d’acquisto e’ un importante documento che ha lo stesso valore legale del “Preliminare d’acquisto” (o Compromesso) che altro non è se non una Proposta d’acquisto con alcuni dettagli in più e, normalmente, un deposito cauzionale maggiore.
Lo Studio Romizi potrà scrivere per voi questo documento definendo l’accordo tra le parti e le condizioni di vendita: pagamenti, tempistiche per l’effettivo possesso della proprietà, garanzie da parte del venditore di assenza di ipoteche legali e di qualsiasi altro problema che possa limitare la disponibilità della proprietà, presenza o meno di mutui, etc. etc.
Normalmente il “Rogito” segue la Proposta d’acquisto dopo aver stabilito che le parti preparino tutta la documentazione necessaria ed, in caso, abbiano modo di ottenere un mutuo. In caso di vendita di terreni a volte è necessario procedere alla divisione in settori del terreno, un lavoro normalmente svolto dal nostro Geometra.
Alla firma della Proposta d’acquisto l’acquirente normalmente allega, a mezzo assegno bancario non trasferibile, un deposito sul prezzo totale offerto di circa il 5%. Questo assegno resta in carico all’agente immobiliare (Bernardo Romizi) che ne garantisce la consegna alla parte venditrice solo alla regolare firma dell’accettazione della Proposta d’acquisto.
Nella Proposta d’acquisto le parti generalmente acconsentono all’articolo 1385, o 296, del Codice Civile; se il contratto preliminare non arriva al rogito notarile nei tempi prestabiliti il deposito precedentemente versato dall’acquirente verrà perso o restituito in quantità raddoppiata, dipende da quale parte è stata causa della mancata conclusione del contratto di compravendita.
Il Rogito notarile
In cosa consiste l’Atto di vendita, o “Rogito notarile”
L’Atto di Vendita (o Rogito Notarile) va firmato al cospetto di un “Notaio”.
Il Notaio è l’autorità pubblica che garantisce che la persona coinvolta nella transazione abbia personalmente a lui notificato le proprie intenzioni, scritte e firmate dalle parti contraenti.
Il Notaio deve verificare sull’elenco immobiliare (“Conservatoria dei Registri Immobiliari”) che la proprietà non sia ipotecata; deve inoltre appurare che sia stato ottenuto un permesso di costruire o di ristrutturare la proprietà e che il venditore abbia correttamente pagato le tasse legate alla proprietà.
Inoltre, il Notaio inserisce nell’atto, con riferimento al caso particolare, alcune specifiche previste dalla legge per garantire le parti contraenti.
Il Notaio scrive il prezzo dichiarato dalle parti.
Le imposte vengono pagate su tale prezzo dichiarato. L’importo della tassa può essere notevolmente ridotto se la proprietà viene dichiarata come residenza primaria (in Italia). Il Notaio riceve la somma delle imposte e il suo compenso, che è inferiore all’1% del prezzo dichiarato.
I costi fiscali sono da verificare caso per caso.
Quali sono i costi di acquisto?
Quanto mi costeranno tutte le spese di acquisto di un immobile?
Prima di ufficializzare un’offerta scritta è bene avere chiari quali saranno i costi di acquisto:
Mediazione: la commissione verso lo Studio Romizi per la mediazione immobiliare sarà equivalente al 3% del prezzo finale dell’immobile.
Notaio: il compenso del Notaio è generalmente equivalente a meno dell’1% del prezzo finale dell’immobile.
In caso di presenza di un mutuo bancario tali costi saranno raddoppiati in quanto gli atti notarili saranno 2 (vendita e mutuo)
Imposte: Le imposte di compravendita vanno versate al Notaio al momento del Rogito notarile.
Variano in base a due principali fattori:
1- Se il venditore è o meno un’impresa costruttrice
2- Se l’acquirente di avvale delle agevolazioni per la “prima casa”
Qua una tabella riassuntiva:
Ristrutturare un immobile
Dopo l’acquisto, l’analisi preliminare
L’acquisto è concluso, hai una nuova casa in Umbria, congratulazioni!
Adesso però è arrivato il momento di mettere mano alla tua casa e ristrutturarla per farla diventare come vuoi tu. Cosa devi fare però? A cosa devi stare attento? Lo Studio Romizi è qua per aiutarti, lo facciamo dal 1946, l’esperienza non ci manca.
Analisi preliminare: Attraverso lo studio del PRG (Piano regolatore comunale) e delle sue Norme di attuazione, lo Studio Romizi può verificare tutte le caratteristiche della tua nuova proprietà fornendoti informazioni ben precise come:
– In che modo puoi ristrutturare la tua proprietà
– Se hai la possibilità di fare ampliamenti o nuove costruzioni
– Se la tua proprietà o la zona in cui è localizzata hanno dei vincoli paesaggistici, archeologico, idrogeologici o altri che influenzino le caratteristiche della tua ristrutturazione
Una volta che avrai capito cosa potrai e non potrai fare nella tua nuova casa potrai passare a pensare alla progettazione e ai preventivi di spesa.
La progettazione e il computo metrico
Come progettare e stimare il costo dei lavori?
Dopo aver capito cosa potrai e non potrai fare nella tua proprietà sarai pronto per stilare un progetto della ristrutturazione.
Progettazione:
Lo Studio Romizi, grazie al suo staff, ti aiuterà nel tradurre su carta la tua idea di ristrutturazione, consigliandoti sulle scelte architettonicamente ed economicamente più adatte alle tue esigenze, avvalendosi di software di progettazione in due e tre dimensioni, di render 3d, di video animazioni e di quant’altro sia necessario ed utile per far sì che il progetto sia al meglio delle tue aspettative e desideri.
Computo metrico:
Dopo aver definito il progetto di ristrutturazione lo Studio Romizi passerà a redigere un computo metrico, ovvero una stima dettagliata dei costi che dovrete affrontare.
Questa stima terrà conto delle dimensioni precise dell’immobile e sarà un elenco, voce per voce di tutti gli interventi edilizi che si andranno ad effettuare, con i relativi costi basati sul Prezzario Regionale Umbria.
In seguito il computo metrico verrà presentato ad alcune imprese edilizie selezionate che potranno o meno applicare sconti per stilare un’offerta finale per i lavori.
Tipologie di ristrutturazione
Casali in Umbria e Toscana: quali materiali e tipologie utilizzare per il restauro?
Le tipologie di ristrutturazione sono tante e il committente ha la pena libertà di optare per scelte e materiali di diverso tipo, da quelli prevalentemente tradizionali a quelli più moderni.
In questa sezione descriviamo una ristrutturazione tradizionale di tipico casale di campagna umbro-toscano
Le case di campagna che si trovano tra le colline dell’Umbria e Toscana, sono da secoli costruite con materiali semplici ottenuti direttamente in loco.
Questo è un vantaggio anche economico per chi si appresta a ristrutturare una abitazione.
In Toscana sono più utilizzati i laterizi, in Umbria invece le pareti sono generalmente realizzate dalle pietre locali. Principalmente utilizzata è l’arenaria, una pietra porosa marrone chiaro e grigia.
I soffitti generalmente sono costruiti con mattoni sottili, detti pianelle, su una struttura di travi di legno: poche grandi travi (di circa 25×30 cm. di sezione ) e molti piccoli travicelli (circa 7×7 cm.), posizionati ad una distanza interasse di 30 cm. per sostenere le pianelle.
La struttura del tetto è simile a quella dei soffitti, utilizzando terracotta, tegole e coppi.
Un’altra tipologia spesso utilizzata è il soffitto a volticine:
Per avere un’idea della parte interna di una antica casa di campagna dell’epoca immaginate al piano terra le stalle ed i magazzini. All’esterno una scalinata che porta ad una loggia coperta al primo piano con la sua porta d’ingresso. La prima sala è spesso una grande cucina con un grande camino. Nella parete di sinistra e destra della cucina è facile trovare qualche porta d’ingresso alle camere da letto. Nessun bagno interno, acqua corrente solo nelle case costruite dagli anni ’50 in poi se il proprietario aveva collegato l’elettricità e aggiunto una pompa per avere l’acqua dal pozzo.
Qualunque sia lo stato di conservazione della casa, la ristrutturazione totale è facilitata dall’utilizzo di materiali reperibili in loco.
Lo Studio Romizi generalmente lavora nel metodo seguente:
Se, come spesso accade, non ci sono problemi in fondazione, i lavori iniziano con uno scavo di circa 50 cm attorno al piano terra, grazie ad una piccola scavatrice meccanica, per avere spazio utile alla realizzazione di un nuovo pavimento in cotto e cemento isolato dal terreno, al fine di rendere le camere al piano terra abitabili.
Per la realizzazione del nuovo pavimento in cotto in Italia ci sono molti tipi di soluzioni: le pianelle anticate fatte esattamente come in passato, il cotto di Impruneta con mattonelle di circa 13×26 cm. chiamate “campigiane”, moderne piastrelle in cotto di cm. 15×30 o 30×30. Il battiscopa può essere in terracotta o in legno.
A seconda delle condizioni delle pareti, di solito il vecchio intonaco viene demolito per realizzarne uno nuovo o ripararlo con la stessa miscela di calce, cemento e sabbia.
In caso di pareti in pietra verranno ripulite e ristuccate:
I soffitti con struttura in legno possono essere riparati o totalmente ricostruiti. In entrambi i casi vengono utilizzati travi e travicelli. Le vecchie travi sono generalmente realizzate in rovere, olmo o castagno. Usiamo solitamente anche travi di quercia non perfettamente squadrate per mantenere la forma rustica. In alcuni casi, per ricreare l’ambiente tipico delle case rurali usiamo vere travi antiche, che è possibile trovare sul mercato ma ad un prezzo superiore a quelle di nuova realizzazione.
Una volta che le pianelle in terracotta sono state posizionato sui vergoli, realizziamo un piano di spessore 4 cm. di cemento armato collegato alle pareti esterne per aumentarne la resistenza. Per il tetto si utilizza lo stesso tipo di soffitto con una leggera pendenza, rifinito con strati di isolamento, membrana impermeabile, pianelle di terracotta, tegole e coppi.
Si può poi applicare una struttura ad anelli tiranti in ferro o cemento armato. In ogni caso è necessario un progetto strutturale che rispetti le leggi sulla sicurezza degli edifici.
Le pareti esterne vengono generalmente ripulite, rinforzate con cemento tra le pietre e rifinite con nuovo cemento e calce.
Lavori interni: un restauro di una casa di campagna consiste generalmente nel trasformare il piano terra in una zona giorno e nel ripristino delle zone notte al 1° piano.
Questa descrizione è naturalmente solo una possibilità, essendo ogni progetto dotato di caratteristiche uniche, utile per chi si avvicina adesso al tema delle ristrutturazioni.
Le imprese edili
Individuare le giuste imprese edili per il vostro progetto
Con il computo metrico estimativo a tua disposizione, sei ora pronto per scegliere l’impresa edilizia che effettuerà i lavori di ristrutturazione.
La scelta delle aziende per rendere il lavoro è la parte più delicata delle ristrutturazioni.
Non tutte le imprese hanno la stessa capacità e la stessa affidabilità. Per questo è importante avere buone referenze delle aziende selezionate.
Lo Studio Romizi, forte della sua lunga esperienza, conosce ed ha lavorato con decine di imprese locali affidabili e che lavorano con ottimo rapporto qualità/prezzo. Noi ti potremo consigliare le imprese di nostra fiducia che riteniamo adatte ad un certo tipo di lavoro ma il committente ha la piena libertà di scegliere l’impresa che più lo aggrada.
Indipendentemente dalla ditta, per avere una buona idea sui costi reali delle riparazioni è importante che la valutazione venga effettuata considerando tutte le opere che devono essere fatte. Anche se è stata fatta una stima dettagliata, spesso accade che procedendo con i lavori, diviene necessario fare fronte ad alcuni lavori non considerati. Per esempio, può accadere che, rimuovendo un intonaco, appaiano alcune vecchie crepe mal riparate sulla parete: in questo caso è necessaria un’opera di riparazione per la stabilità della parete. Per questo motivo si consiglia di definire un costo orario degli operai che deve essere utilizzato per i lavori imprevisti. E’ possibile fare un diverso tipo di contratto con una ditta che mette in conto le spese impreviste. Poche aziende accettano questo tipo di contratto, ma alcune, molto capaci e professionali, potrebbero accettare dopo un attento esame della costruzione.
Una volta scelta la società, lo Studio Romizi è solito preparare un contratto che viene firmato dall’impresa e dall’acquirente, in cui è scritto :
- il costo dei lavori (costo totale o costo dettagliato per ogni lavoro);
- data di inizio dei lavori;
- durata stimata dei lavori, salvo imprevisti
- quando e quanto pagare (di solito un deposito prima dell’inizio, poi alcuni pagamenti a seconda del procedere dei lavori, per esempio un primo pagamento al ripristino delle fondazioni, uno alla realizzazione del primo piano, uno alla realizzazione del tetto, etc … );
- penale che l’impresa deve pagare per ogni giorno di ritardo rispetto alla data di fine fine lavori fissata (se non dipende dalle condizioni atmosferiche o altre scelte del committente in corso d’opera).
Prima di iniziare i lavori, in molti casi l’acquirente deve pagare un tecnico per redigere un documento di sicurezza per i lavori. Lo Studio Romizi potrà assistervi anche in questa fase.
I titoli edilizi
Cosa e quali sono i titoli edilizi
In Italia esistono numerose e complesse leggi sull’edilizia, una parte importante del nostro lavoro professionale è quella di aiutare a rendere tutto il più facile possibile per il cliente.
Una volta decisi i lavori e chi li effettuerà, dobbiamo ora presentare al Comune dove è ubicato l’immobile la documentazione in cui si richiede e descrive l’intervento edilizio.
Innanzi tutto cosa richiedono i Comuni per determinate attività edilizie?
- Riparare, rinnovare e sostituire le finiture degli edifici: NULLA, vedi ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
- Integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti: NULLA, vedi ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
- Eliminare le barriere architettoniche all’interno degli edifici: NULLA, vedi ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
- Opere temporanee da rimuovere entro 90 giorni: vedi C.I.L. COMUNICAZIONE DELL’INIZIO DEI LAVORI
- Opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni: vedi C.I.L. COMUNICAZIONE DELL’INIZIO DEI LAVORI
- Pannelli solari, fotovoltaici: vedi C.I.L. COMUNICAZIONE DELL’INIZIO DEI LAVORI
- Manutenzione straordinaria, cioè opere e modifiche che non alterano volumi, superfici e destinazioni d’uso , sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edifici e che non comportino aumento del numero delle unità immobiliari: vedi C.I.L. COMUNICAZIONE DELL’INIZIO DEI LAVORI ANCHE PER VIA TELEMATICA DELL’INTERESSATO ALL’AMMINISTRAZIONE COMUNALE + RELAZIONE ASSEVERATA DI UN TECNICO
- Restauro e risanamento conservativo: S.C.I.A.,vedi SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO DELL’ATTIVITÀ
- Mutamenti di destinazione d’uso funzionali: vedi S.C.I.A., SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO DELL’ATTIVITÀ,
- Manutenzione straordinaria che riguardi parti strutturali dell’edificio o comporti aumento del numero delle unità immobiliari: vedi S.C.I.A., SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO DELL’ATTIVITÀ
- Ampliamento di fabbricati all’interno della sagoma esistente: vedi S.C.I.A., SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO DELL’ATTIVITÀ
- Semplici modifiche prospettiche (come per esempio apertura o chiusura di una o più finestre, di una o più porte) : vedi S.C.I.A., SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO DELL’ATTIVITÀ
- Varianti a titoli abilitativi: vedi S.C.I.A., SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO DELL’ATTIVITÀ
- Costruzione di parcheggi al piano terra o nel sottosuolo: vedi S.C.I.A., SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO DELL’ATTIVITÀ
- Nuova costruzione: vedi PERMESSO DI COSTRUIRE
- Ristrutturazione urbanistica: vedi PERMESSO DI COSTRUIRE
- Ristrutturazione edilizia con modifiche al volume, alla sagoma e alla superficie dell’edificio: vedi PERMESSO DI COSTRUIRE
Attività edilizia libera
Attività edilizia libera
a) gli interventi di manutenzione ordinaria; ovvero gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti
b) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.
-L’installazione dei depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc è considerata, ai fini urbanistici ed edilizi, attività edilizia libera, come disciplinata dall’articolo 6 del d.P.R. n. 380 del 2001
Va precisato che per ogni attività edilizia da mettere in essere vanno comunque rispettate le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.
C.I.L. o C.I.L.A.
Cosa è la C.I.L.
Tutta una serie di interventi possono essere eseguiti infatti senza titolo abilitativo previa comunicazione dell’inizio dei lavori anche per via telematica dell’interessato all’amministrazione comunale.
Si tratta degli interventi che seguono:
b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;
c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
d) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;(lettera così modificata dall’articolo 7, comma 3, decreto legislativo n. 28 del 2011)
e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Va precisato che per ogni attività edilizia da mettere in essere vanno comunque rispettate le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio. Per cui l’interessato agli interventi di cui sopra allega alla comunicazione di inizio dei lavori le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore e provvede inoltre, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Cosa è la C.I.L.A.
Premesso:
– per ogni attività edilizia da mettere in essere vanno comunque rispettate le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché’ delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.
LA C.I.L. ASSEVERATA si richiede per gli interventi di manutenzione straordinaria:
Gli interventi di manutenzione straordinaria , ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici; solo per questa tipologia di interventi l’interessato allega alla comunicazione di inizio dei lavori le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore e i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori.
Trasmette inoltre all’amministrazione comunale una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.
Le regioni a statuto ordinario possono estendere la disciplina a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli
previsti per cui è importante verificare regione per regione, ove esista, il testo che regola la materia con le modifiche eventualmente introdotte a quello nazionale.
S.C.I.A.
Cosa è la S.C.I.A
In quali casi può essere usata?
Può essere usata nei seguenti casi:
– interventi di restauro e risanamento conservativo; ovvero gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
– i mutamenti di destinazione d’uso “funzionale”; ovvero il mutamento di destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente, che si consegue senza la realizzazione di opere.
– gli interventi di manutenzione straordinaria che riguardino parti strutturali dell’edificio
– i singoli interventi “strutturali” non costituenti un “insieme sistematico” e quindi non qualificabili come opere di ristrutturazione edilizia.
– gli interventi di frazionamento o di accorpamento di una unità immobiliare in due o più distinte unità mediante l’esecuzione di opere “interne”, per ottenere, separare o fondere le unità di cui trattasi.
– gli interventi di ampliamento di fabbricati all’interno della sagoma esistente che non determinino volumi funzionalmente autonomi.
– gli interventi costituiti da semplici modifiche prospettiche (come per esempio apertura o chiusura di una o più finestre, di una o più porte).
– gli interventi edilizi di variante a titoli abilitativi che non incidano su parametri urbanistici o su volumetrie, non modifichino la destinazione d’uso o la categoria edilizia e non modifichino la sagoma dell’edificio.
– gli interventi edilizi finalizzati alla costruzione di parcheggi al piano terra o nel sottosuolo di fabbricati anche in deroga ai vigenti strumenti urbanistici.
– gli interventi edilizi finalizzati alla realizzazione di parcheggi a uso esclusivo dei residenti nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato purché non in contrasto con i piani urbani del traffico.
Ci sono ambiti in cui la SCIA è esclusa?
Solo nei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali.
In cosa consiste la SCIA?
Nella dichiarazione sostitutive dell’atto di notorietà del proprietario e nella dichiarazione asseverata del progettista, completa di tutti gli elaborati tecnici necessari per consentire le verifiche di competenza dell’amministrazione.
Ogni Comune ha un proprio modello da compilare, in genere reperibile in rete.
Il Comune può fermare i lavori?
Si, ma solo nel caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti. In tal caso nel termine di trenta giorni dal ricevimento della segnalazione di cui al medesimo comma, adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa, salvo che, ove ciò sia possibile, l’interessato provveda a conformare alla normativa vigente detta attività ed i suoi effetti entro un termine fissato dall’amministrazione, in ogni caso non inferiore a trenta giorni.
Si può usare la S.C.I.A. anche al di fuori dell’edilizia?
Certamente. Ogni atto di autorizzazione, licenza, concessione non costitutiva, permesso o nulla osta comunque denominato, comprese le domande per le iscrizioni in albi o ruoli richieste per l’esercizio di attività imprenditoriale, commerciale o artigianale il cui rilascio dipenda esclusivamente dall’accertamento di requisiti e presupposti richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, e non sia previsto alcun limite o contingente complessivo o specifici strumenti di programmazione settoriale per il rilascio degli stessi, è sostituito da una segnalazione dell’interessato, con la sola esclusione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all’immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all’amministrazione della giustizia, all’amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonché’ di quelli imposti dalla normativa comunitaria.
Riferimenti normativi:
LEGGE 30 luglio 2010, n. 122: Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, recante misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica. (Gazzetta Ufficiale n. 176 del 30 luglio 2010 – Supplemento Ordinario n. 174) – In vigore dal 31 luglio 2010.
Le regioni possono specificare la materia per cui è sempre necessario verificare le modifiche eventualmente introdotte dalla normativa regionale.
Ad esempio:
- in Toscana vedasi la Legge regionale 03 gennaio 2005, n. 1”Norme per il governo del territorio”;
- in Umbria vedasi la Legge regionale 18 febbraio 2004 .
Permesso di costruire
Cosa è il Permesso di costruire
a) interventi di nuova costruzione;
b) interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) interventi di ristrutturazione edilizia ..
Definizioni:
b) “interventi di ristrutturazione urbanistica”, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
c)”interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica; interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A(centro storico), comportino mutamenti della destinazione d’uso.
a)”interventi di nuova costruzione”, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti b) e c).
Sono comunque da considerarsi tali:
-la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti
all’esterno della sagoma esistente;
– gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;
– la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
– l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;
– gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
– la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive
all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo
inedificato
Fotografie di portali in Umbria e Toscana
Fotografie di Archeologia industriale
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dimore storiche in affitto in umbria
